종합부동산세 계산기 이용법과 세금 계산, 지금 바로 확인하세요

종합부동산세, 누가 내야 하나요?
(대상자 및 제외 대상)

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재, 국내에 소재한 주택 및 토지를 인별로 합산한 공시가격이 일정 기준 금액을 초과하는 경우 과세 대상이 됩니다.
보유하고 있는 부동산의 종류와 수에 따라 과세 기준이 달라집니다.

주택분 과세 대상은 다음과 같습니다.

1세대 1주택자: 공시가격 합계액이 12억 원을 초과하는 경우
다주택자 (1세대 2주택 이상): 공시가격 합계액이 9억 원을 초과하는 경우

토지분 과세 대상은 보유한 토지의 종류에 따라 다릅니다.

종합합산토지 (나대지, 잡종지 등): 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 경우
별도합산토지 (일반 건축물의 부속토지 등): 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 경우

일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택, 주택신축용 토지 등은 합산배제 신고를 통해 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
합산배제 대상이 되려면 정해진 요건을 충족하고 관련 서류를 제출하여 신고해야 합니다.

얼마를 내야 할까요?
종합부동산세 계산 방법

종합부동산세액은 과세표준에 세율을 적용하여 계산됩니다.
과세표준은 공시가격에서 기본공제액을 차감한 후, 공정시장가액비율을 곱하여 산정됩니다.

과세표준 계산 공식: (공시가격 합계액 – 공제금액) × 공정시장가액비율

공제금액: 1세대 1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원 (주택 기준), 종합합산토지 5억 원, 별도합산토지 80억 원
공정시장가액비율: 주택분 60%, 토지분 100% (2024년 기준)

계산된 과세표준에 따라 세율이 적용됩니다.
보유 주택 수와 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 최대 5.0%까지 누진적으로 세율이 적용됩니다.
또한, 고령자(만 60세 이상)나 장기 보유 주택의 경우 세액공제가 적용될 수 있습니다.

종부세액에는 세부담 상한액이 있습니다.
이는 전년도 재산세와 종부세를 합한 금액의 일정 비율을 초과하지 않도록 하는 것으로, 1세대 1주택자는 150%, 다주택자는 300%의 상한선이 적용됩니다.

신청은 어디서, 어떻게 하나요?
(홈택스 활용법)

종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신청은 국세청 홈택스 웹사이트를 통해 간편하게 진행할 수 있습니다.

신청 절차:

국세청 홈택스 웹사이트(www.hometax.go.kr)에 접속합니다.
공동인증서, 간편 인증서 등으로 로그인합니다.
메뉴에서 ‘조회/발급’ → ‘세금모의계산’ → ‘종합부동산세 계산기’를 선택하거나, 홈 화면의 바로가기를 이용합니다.
합산배제 및 과세특례를 받고자 하는 경우, 홈택스 내 ‘합산배제 및 과세특례 신고’ 메뉴를 통해 관련 내용을 입력하고 신청합니다.

신청 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
이 기간 내에 신청해야 11월에 발송되는 고지서에 반영됩니다.
만약 이 기간을 놓쳤다면, 12월 신고·납부 기간에 직접 반영해야 합니다.

종합부동산세, 이런 점을 주의하세요!

종합부동산세는 계산 방식이 다소 복잡하고, 다양한 조건에 따라 세액이 달라질 수 있으므로 몇 가지 주의사항을 숙지하는 것이 중요합니다.

합산배제 요건 변경 신고: 임대주택 등록이 말소되거나 임대료 증액 제한을 초과하는 등 합산배제 요건을 더 이상 충족하지 못하게 된 경우, 반드시 변동 내용을 신고해야 합니다.
이를 누락하면 추후 가산세가 부과될 수 있습니다.

부부 공동명의 주택: 부부가 주택을 공동명의로 소유하고 있는 경우, 1세대 1주택자(12억 원 공제) 혜택을 받을 수 있는지, 아니면 다주택자(9억 원 공제)로 간주되는지 유리한 방식을 선택하여 신고해야 합니다.
각자의 지분율과 공시가격 등을 고려하여 최적의 신고 방법을 선택하는 것이 좋습니다.

상속 주택의 특례: 상속받은 주택의 경우, 상속 개시일로부터 5년이 경과했는지, 상속 지분율은 얼마인지, 상속받은 주택의 공시가격은 얼마인지 등에 따라 1세대 1주택자 특례 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
관련 규정을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

신고 기한 준수: 합산배제 및 과세특례 신청은 정해진 기한(9월 16일~9월 30일) 내에 해야 11월 고지서에 반영됩니다.
기한을 놓치면 12월 신고·납부 기간에 직접 처리해야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다.