목차
2026년 양도세 중과 폐지 핵심 변화
다주택자 대상과 적용 시기
세율 변화와 세금 부담 완화 예시
유예 기간과 계약 조건
2주택자 중과 면제 사례
주택 수 제외 혜택
절세를 위한 실전 대응 팁
FAQ
2026년 양도세 중과 폐지 핵심 변화
2026년부터 양도세 중과가 다주택자 대상으로 폐지되면서 기본세율인 6~45%가 적용됩니다.
기존에는 중과세가 부과되어 세금 부담이 컸지만, 이 변화로 다주택자 세금 부담이 크게 완화됩니다.
특히 2026년 2월 4일 정부가 추진한 내용에 따라 모든 다주택자가 혜택을 받을 수 있습니다.
지금 다주택 보유자라면 매도 시점을 고려해 세금을 최소화할 수 있습니다.
중과 폐지 후 기본세율 적용으로 세금이 20%p 줄어듭니다.
매도 전에 주택 수와 보유 기간을 확인하세요.
다주택자 대상과 적용 시기
다주택 양도세 중과 폐지는 모든 다주택자를 대상으로 합니다.
2026년부터 시행되며, 기존 중과세가 사라져 기본세율(6~45%)로 통일됩니다.
양도세는 인별 과세 원칙이 적용되어 부부 합산 없이 개인별로 계산합니다.
취득세는 세대별 합산이지만 양도세 중과 폐지 혜택은 개인 단위로 받을 수 있습니다.
중과 배제 기한은 2026년 5월 9일까지 연장되었습니다.
이 기간 내 거래 계약을 체결하면 기본세율이 적용되어 세금 부담이 줄어듭니다.
5월 9일 이후에는 정책 변화에 따라 중과가 재적용될 수 있으니 서둘러야 합니다.
세율 변화와 세금 부담 완화 예시
기존 중과세 적용 시 1억 2천만 원 세금이 부과되었던 경우가 폐지 후 4,800만 원으로 줄어듭니다.
이는 20%p 중과 배제 효과입니다. 기본세율 6~45% 적용으로 누진세 구조가 유지되며, 장기보유특별공제는 상황에 따라 적용 가능합니다.
| 구분 | 기존 중과세 | 2026년 폐지 후 |
|---|---|---|
| 세율 | 기본 + 20%p | 기본세율 6~45% |
| 예시 세금 (1억 초과 양도차익) | 1억 2천만 원 | 4,800만 원 |
이 변화는 22년 만의 큰 정책 변화로, 다주택자라면 2026년 매도를 적극 검토하세요.
세금 계산 시 양도차익에서 공제 한도를 확인하면 더 정확한 절세가 가능합니다.
세금 미리 계산하려면 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 공식을 사용하세요.
지방 주택 포함 여부를 먼저 점검.
유예 기간과 계약 조건
2026년 다주택자 양도세 중과 예외조항은 5월 9일까지 적용됩니다.
이 날짜까지 거래 계약서를 작성하면 잔금 지급 및 등기 완료까지 4~6개월 유예 기간이 주어집니다.
계약 체결 후 유예 기간 내에 잔금과 등기를 마무리해야 혜택을 받습니다.
실거주 의무와 전입 신고도 유예되며, 5월 9일까지 체결된 계약만 해당됩니다.
계약서 작성 시 날짜를 명확히 기록하고, 잔금 지급일을 유예 기간 내로 맞추세요.
이 조건을 충족하면 중과세 없이 기본세율로 양도할 수 있습니다.
5월 9일 이후 계약은 유예 적용 안 됩니다.
계약서에 양도세 중과 배제 조항을 반영하세요.
2주택자 중과 면제 사례
2주택자도 원칙적으로 다주택자 중과 대상이지만, 2026년부터는 중과 재적용될 수 있습니다.
다만 일시적 2주택자는 중과 면제와 비과세가 가능합니다. 다주택자 중 2주택 상황이라면 다음 조건을 확인하세요.
| 상황 | 중과 여부 | 비과세 가능성 |
|---|---|---|
| 일반 2주택 | 중과 | 불가 |
| 일시적 2주택 | 면제 | 가능 |
| 상속 2주택 | 특례 가능 | – |
| 지방 저가주택 포함 | 일부 제외 | 가능 |
일시적 2주택자는 기존 주택 매도 후 일정 기간 내 새 주택 취득 시 면제받습니다.
장기보유특별공제는 중과 시 배제되니 보유 기간을 최대화하세요.
3주택 전환 후 매도는 30%p 중과가 적용되지 않습니다.
주택 수 제외 혜택
2027년 말까지 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하)과 지방 세컨드 홈은 세금 계산 시 주택 수에서 제외됩니다. 세금 부담 완화를 위해 이 혜택을 활용하세요.
지방 주택은 무조건 제외되는 게 아니니 준공일과 면적을 확인합니다.
다주택자 기준에서 이 주택들을 뺀 후 중과 여부를 판단합니다.
예를 들어 소형 신축을 보유 중이라면 실 주택 수가 줄어 기본세율 적용 가능성이 높아집니다.
준공 확인 서류: 건축물대장.
60㎡ 이하 소형 주택은 등기부등본으로 면적 검증하세요.
절세를 위한 실전 대응 팁
1. 2026년 5월 9일까지 계약 체결: 잔금 유예 4~6개월 활용.
2. 주택 수 제외 확인: 60㎡ 이하 소형 신축과 지방 세컨드 홈 서류 준비.
3. 일시적 2주택 전환: 기존 주택 먼저 매도 후 새 주택 취득.
4. 양도차익 계산: 취득가액 증빙 서류(계약서, 취득세 신고서) 보관.
5. 기본세율 적용 확인: 국세청 홈택스에서 시뮬레이션.
부부는 인별 과세이니 각자 주택 수를 따로 계산합니다.
매도 전 세무사 상담으로 필요경비 공제(개선비, 취득세 등)를 최대화하세요.
이 팁대로 하면 세금 부담이 1억 원 이상 줄 수 있습니다.
2026년 2월 4일 정부 추진 내용입니다.
실거주 의무도 유예 적용됩니다.
2026년부터 중과 재적용될 수 있으니 요건 충족 확인하세요.
건축물대장으로 준공일 증빙하세요.
양도차익에 따라 다르니 홈택스 계산기 사용하세요.
